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買房基礎知識全攻略 新手買房必看攻略

更新時間:2017-05-19  來源:  點擊:
 

1、買房攻略:樓盤均價

  顧名思義當然是樓盤的平均價格,它代表一個項目的整體價位水平。但大家會發現,用标着的“均價”來買房,往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距。“均價”到底是什麼樣的一個價格?開發商在開盤銷售之前根據當前的市場情況以及成本核算,訂出的要銷售小區的銷售價格,這個價格就是項目的均價。一個樓盤在推向市場是,先有均價,通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位,它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要标準,是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值,才是根據每棟樓在平面積中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出的價差系數。用拟定的均價乘以每棟樓的系數,得出每戶每平方米的價格,再與每戶的面積相乘,便得出一戶的總價。

  2、買房攻略:容積率

  容積率,是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。對于開發商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒适度。一個良好的居住小區,多層住宅應不超過1、5,高層住宅容積率應不超過4,容積率超過5就不建議購買了。

  3、買房攻略:使用率與實用率

  住宅套内淨面積即使用面積和住宅面積的比為使用率,一般高層塔樓在72%~75%之間,闆樓在78%~80%之間。而實用率是套内建築面積和住宅面積之比,大于使用率,因此,往往有開發商用實用率來吸引買房人。

  4、買房攻略:綠地率與綠化率(綠化覆蓋率)

  綠地率是指小區用地範圍内各類綠地的總和與小區用地的比率。距建築外牆1、5米和道路邊線1米以内的土地和地表覆土達不到3米深度的土地,不管它們上面是否有綠化,都不計入綠地面積。綠化率(綠化覆蓋率)是指綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率。住宅小區綠地率不得低于35%。購房人要注意房地産商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。

  5、買房攻略:建築類型

  多層:高于10米、低于或等于24米的建築物。多層房屋一般為4 -8層,一般采用磚混結構,少數采用鋼筋混凝土結構。多層房屋一般規格(房型)整齊,通風采光狀況好,空間緊湊而不閉塞。與高層相比,多層房屋公用面積少,得房率相應提高,這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。

  高層:高于24米的建築。8層以上(可含8層)的建築體,一般可分為小高層、高層和超高層。 人們一般把8層至12、13層的建築稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結構,帶電梯。小高層有多層親切安甯、房型好、得房率高的特點,又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀系數高,污染程度低等優點,很受購房人歡迎。同時,小高層對土地的利用率提高,土地成本相對下降,很受房地産開發商的青睐。所以,近年來中心城區小高層如雨後春筍,越來越多。超高層建築就是40層以上,高度100米以上的樓層。

  低層:高度低于或等于10米的建築物,一般是1-3層建築物,如平房、别墅等。低層房屋一般建築結構簡單,施工期短,建造成本低廉,給人以親切安甯、有天有地的感覺,它的舒适度、方便度和空間尺度優于高層。人們特别喜歡以此為住宅。

  6、買房攻略:房屋屬性

  商品房:指由房地産開發企業開發建設并出售、出租的房屋。

  經濟适用住房:指根據國家經濟适用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃,

  用地一般實行行政劃撥的方式,免收土地出讓金,對各種經批準的收費實行減半征收,出售價格實行政府指導價,按保本微利的原則确定。

  7、買房攻略:基本參數

  複式:區别于躍層,受躍層啟發,經濟型躍層結構(上下不一樣高)

  錯層:戶内樓闆面高度不一樣,錯開出有樓梯連接,但未分成兩層,适合大面積住宅

  進深:一幢建築物(房子)從前牆皮到後牆皮的距離(長度)

  開間:住宅的寬度,一間房屋内一面牆皮到另一面牆皮的長度(3m~3。9m較舒适)

  層高:房屋一層的高度,指下層樓闆面到上層樓闆面的高度(2。9m)

  淨高:一間房屋内樓闆面與屋頂的高度(2。7m)

  戶型:根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所确定的每戶居室

  建築系數:"建築占地系數"的簡稱,指建築用地範圍内所有建築物占地的面積與用地總面積之比,以百分率計。用以說明建築物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築系數應在節約用地的原則下,盡可能滿足建築物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求,并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。

  三通一平:通常指施工現場達到:路通、電通、水通,土地平整。 七通一平:大的開發區域需要的施工現場要求:路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通,場地平整。

  8、買房攻略:與産權有關的概念

  房屋産權:泛指所有者對财産的占有、使用、收益處分,并排除他人幹涉的全能,是物權的一種,房屋産權指房産所有者按照國家法律規定所有的權利。

  房屋權屬登記:指房地産行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利産生的抵押權等房屋他項權利進行登記,并依法确認房屋産權歸屬關系的行為。房屋産權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占有範圍的土地使用權權利主題一緻的原則。

  房地産權登記:通常稱"産權登記"(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制,加強城鎮房屋的管理,依法确認房屋所有權的法定手續,在規定登記範圍内的房屋所在地産權管理部門申請所有權登記,經審查确認産權後,由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋産權管理的主要行政手段,隻有通過房屋所有權登記,才能對各類房屋産權實施有效的管理。

  共有産權:指一家房地産有兩個或兩個以上的權利主體,即共有人,在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所擁有的份額的大小,對共有房地産享有一定的利益,并承擔相應的義務;後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地産享受同等的權利,并承擔相等的義務。

  房屋抵押:産權所有人以房契作為抵押,取得借款按期付息。房屋産權仍由産權所有者自行管理,債權人隻按期取息,而無使用管理房屋的權利,待借款還清,産權人收回房契抵押即告終結。

  過戶:即更換房屋承租人姓名。

  9、買房攻略:買房相關稅種

  房産稅:指以房屋為征稅對象,按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據,向産權所有人征收的的一種财産稅。

  契稅:指以所有權發生轉移變動的不動産為征稅對象,向産權承受人征收的一種财産稅。契稅的納稅人,在中華人民共和國境内轉移土地、房屋權屬、承受的單位和個人為契稅的納稅人。契稅的征稅範圍:國有土地使用權出讓;土地使用權轉讓,包括出售、贈與和交換;房屋買賣,包括以房産抵債或以實物交換房屋;以房産作投資或作股權轉讓;買房拆料或翻建新房;房屋贈與;房屋交換。

新手買房攻略

一、買房目标的确定

  理性和有規劃的消費——購房的前提。根據自己的收入、支出等實際情況來确定适合自己的樓盤。不要一買房就是要買三室兩廳,做到一步到位;而是從自己的實際情況出發,好好規劃一下,其實能滿足基本的居住需求就好,避免出現不必要的額外負擔,而培養有梯度的消費觀很重要。

  二、買房首付款的積累

  買房首付款的積累——購房的關鍵。首先初定一個目标,比如畢業後5年内支付一個首付款,那麼就為了實現自己這個目标,合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分資金出來,制定出一個定期定額的計劃。因為如果開通了定期定額的強制儲蓄計劃,那麼每個月必須得固定提出一筆資金,從而意味着可用資金必定減少,那麼消費一定可以更加理性。點點滴滴的積累就是一筆财富。此外,建議也可先向父母借首付款,日後陸續返還,縮短積累時間和降低潛在的漲價成本。

  三、買房常識的學習

  學習一些地産基礎知識——購房的必需。房屋因為涉及的金額巨大,購買它是一個比較專業的行為。而在一些發達國家,有着成熟和專業的房屋經紀人可以為個人購房者提供專業的咨詢和服務,法律法規和操作程序也比較規範,個人買房已經有了一套比較成熟的模式,過程也比較輕松。但是,目前國内的房地産市場還沒有培養出這種專業的針對個人購房者的房屋經紀人。因此,買房前學習一些房地産基礎知識是必需的。

  四、買房範圍的篩選

  選擇适合自己的樓盤——購房量力而行。 面積小、首付少、總價底的樓盤适合年輕人。建議可購買市中心的二手小房子或是新開盤的小戶型。二手小房子的優勢是交通便利、配套方面成熟、價格相對優惠;此外,由于年輕人的工作流動性還相當大,所以考慮一個交通合适的地方,即使工作變換而搬遷,出行還能依舊方便。新開盤的小戶型的優勢是戶型更合理、居住舒适性較高、未來投資回報率相對較高。

  五、出行時間成本的節省

  購房前還應考慮出行的時間成本。因為我們不難發現,穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。如果每天花費2小時在交通上,那麼

  1月=60小時=2.5天

  1年=730小時=30天

  50年=36500小時=1520天=4年

  開車或乘公交車的上班族,若平均一天有兩個小時花在交通上,一年就有約一個月的時間待在車裡。如果把這每天花掉的兩個小時集中起來,連續不斷地坐一個月車,或不眠不休地開一個月車,就能體會其時間數量的可觀了。反之,如果把這些時間花在工作上或其他方面,則能創造更多的效益。如果再将時限放大到50年,時間成本的價值就顯得驚人了。

  确定5公裡生活圈

  提醒要買房的朋友,把握5公裡生活圈,是衡量購房效益和購房質量的一個有效參數,支出的成本越小,表明所購房屋的性價比越高。這樣一來,買房後額外付出的錢也會越來越少。

  六、購房費用的了解

  在确定了買房的目标和範圍之後,一些購房的基本費用是一定要提前計算的,雖然這些費用表面看起來似乎不多,還有些是固定值,但是與以後的房屋總價結合起來計算的話,它們的費用還是一筆不小的支出。

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